Ngăn chặn tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá đất

Đấu giá đất là chủ trương được huyện Mường Nhé tích cực triển khai thời gian qua nhằm quản lý, khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp. Việc làm này còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới. Theo thống kê của UBND huyện Mường Nhé, từ năm 2016 đến hết năm 2021, Trung tâm Quản lý đất đai huyện (trước là Tổ chức phát triển quỹ đất) được giao tổ chức bán đấu giá 241 thửa đất và đã tổ chức đấu giá thành công 236 thửa đất, tổng diện tích đấu giá khoảng 25.000m², với tổng số tiền bán đấu giá được hơn 47 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong tổng số các thửa đất đấu giá thành công, có 15 thửa đất khách hàng trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng đất và chậm nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, có 5 lô đất đã tổ chức đấu giá nhưng không thành do khách hàng từ chối nhận kết quả trúng đấu giá sau khi người điều hành cuộc đấu giá công bố kết quả trúng giá. Về mặt lý thuyết, nếu khách hàng không nộp tiền sử dụng đất và bỏ cọc thì toàn bộ số tiền cọc được nộp vào ngân sách Nhà nước, đồng thời những lô đất trên sẽ đưa vào đấu giá các đợt kế tiếp. Nhưng thực tế, đó không phải là điều đáng quan tâm nhất, bởi nhiều lô đất được đấu giá vượt sàn cao, vượt nhiều lần giá khởi điểm. Rõ ràng việc đấu giá cao rồi bỏ cọc không chỉ gây sốt đất cục bộ mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch, chỉ tiêu, nguồn thu từ đấu giá đất của địa phương.

Đối với những thửa đất khách hàng trúng đấu giá nhưng không nộp tiền, nộp không đủ tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy định, sẽ tiến hành hủy bỏ kết quả trúng đấu giá. Tuy nhiên, để hủy kết quả trúng đấu giá không đơn giản. Bởi Luật Đấu giá 2016 (luật hiện hành) không quy định điều kiện để hủy kết quả mà chỉ quy định về thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá; giá khởi điểm, tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước cũng như hình thức, phương thức đấu giá... Vì vậy trong từng cuộc đấu giá cụ thể, các đơn vị tổ chức đấu giá thường bổ sung vào quy chế thời hạn bắt buộc người trúng đấu giá nộp tiền vào ngân sách. Nếu quá thời hạn này, kết quả đấu giá sẽ bị hủy. Tuy nhiên, do luật không quy định nên việc hủy kết quả gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc người tham gia trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Đó có thể là do năng lực tài chính yếu kém, hoặc những biến động của thị trường, hiệu suất đầu tư giảm, dẫn đến nhiều nhà đầu tư phải “bỏ của chạy lấy người”, không thể tiếp tục nhận mua đất. Tuy nhiên không thể không nói đến việc bỏ cọc tại các cuộc đấu giá đất là có “bóng dáng” của giới đầu cơ. Theo đó, sau khi đưa giá rất cao so với giá khởi điểm và trúng đấu giá, các cá nhân này tìm cách bán lại cho người mua thứ cấp với giá cao hơn để kiếm lời. Khi không tìm ra được người mua thứ cấp, họ chấp nhận bỏ lô đất đã đấu trúng và chấp nhận mất tiền cọc. Bên cạnh đó, các phiên đấu giá thường tổ chức vào cuối năm, việc xác định giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường, các đối tượng lợi dụng kẽ hở để dìm giá, thông đồng...

Tổng số tiền giao thu đấu giá đất từ năm 2016 - 2021 trên địa bàn huyện Mường Nhé là 72,2 tỷ đồng; tuy nhiên tổng số tiền thu được từ đấu giá đất trong giai đoạn này chỉ đạt hơn 47 tỷ đồng (đạt 65% so với kế hoạch giao). Điều này đã phần nào ảnh hưởng đến việc bố trí nguồn vốn cho một số dự án đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu về thời gian thực hiện đối với dự án nhóm C; một số công trình, dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2019 nhưng chưa bố trí đủ vốn thanh toán khối lượng hoàn thành kịp thời (dự án sân vận động huyện Mường Nhé tổng mức đầu tư 4,99 tỷ đồng nhưng chưa được bố trí vốn) hoặc mới chỉ bố trí được một phần vốn (dự án hoàn thiện tuyến đường 32 đấu nối cầu Nà Pán, xã Mường Nhé tổng mức đầu tư 10,9 tỷ đồng nhưng mới bố trí được 2,35 tỷ đồng).

Để hạn chế tình trạng khách hàng trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sử dụng đất, bỏ cọc, cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi. Luật Đấu giá hiện hành quy định khi tham gia đấu thầu khách hàng phải đặt cọc, khi trúng mà không thực hiện hợp đồng mua bán và không thanh toán theo hợp đồng thì mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, theo quy định của Luật, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Vì vậy hầu hết người tham gia đấu giá đều đặt cọc chỉ ở mức thấp nhất là 5%, nếu có bỏ cọc thì số tiền mất sẽ ít. Vì vậy, cần rà lại mức tỷ lệ đặt cọc trong đấu giá cho phù hợp để sau khi trúng mà người trúng bỏ cọc thì số tiền cọc phải mất nhiều hơn. Cùng với đó, thực hiện các giải pháp làm lành mạnh thị trường bất động sản; trong đó có việc công khai các quy hoạch liên quan đến đất đai; tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận, tra cứu, tìm hiểu các thông tin chính thống liên quan đến thửa đất mà mình có nhu cầu tìm hiểu để mua.