Thị trường bất động sản châu Á: “Cõng nặng” gánh lo

Khu chung cư ở Seoul, Hàn Quốc. Ảnh Reuters

Trong khi việc thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch đã tác động rõ rệt đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thị trường bất động sản tại một số quốc gia, vùng lãnh thổ ở châu Á có khả năng bùng phát rủi ro vào năm 2024.

Một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất là Hàn Quốc, khi nước này phải chứng kiến giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong 25 năm.

Theo Hãng tin Bloomberg, sau Trung Quốc, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang căng thẳng nhất trong khu vực - với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất sau 25 năm tăng trưởng.

Đây là hậu quả trực tiếp từ động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ từ năm 2021 - đẩy lãi suất thế chấp lên mức cao nhất trong 15 năm.

Vụ bùng nổ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022 trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của Hàn Quốc, kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Nợ xấu của cả hộ gia đình và công ty đang chồng chất. Ngân hàng Hàn Quốc cho biết rủi ro liên quan đến nợ đầu tư vào các dự án - một loại góp vốn cho các công ty xây dựng nhà ở - đã gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022 và có thể sẽ tăng vào năm 2024.

Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của đất nước này nhìn chung sẽ ổn định.

Tại Indonesia, đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của Ngân hàng trung ương Indonesia kể từ năm 2005 làm giảm sức mua của các hộ gia đình, khiến các công ty xây dựng nhà có tỷ lệ nợ cao như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro chịu áp lực lớn. Đồng rupiah yếu khiến chi phí trả nợ cho các lô trái phiếu đô la Mỹ sắp đáo hạn của họ đắt đỏ hơn, buộc họ phải bán tài sản để huy động tiền mặt.

Hồi cuối tháng 11, Fitch Ratings cảnh báo rủi ro vỡ nợ của lô trái phiếu trị giá 132 triệu đô la của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6/2024 sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần lô trái phiếu không có tài sản bảo đảm này.

Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt tiền tệ của Indonesia đang giúp trái phiếu đồng đô la, do các công ty bất động sản phát hành, tăng giá. Đồng thời giới đầu tư nước này cũng dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện trong năm tới.

Tương tự, trái phiếu đô la do một số nhà kinh doanh bất động sản của đặc khu hành chính Hong Kong (Trung Quốc) phát hành phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất vào tháng 8/2023.

Tình hình diễn ra trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. Dẫn đầu sự sụt giảm là New World Development - một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất Hong Kong.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự sụt giảm giá bất động sản khiến giá nhà ở đặc khu giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm.

Tại Australia, nhà đầu tư đang chứng kiến một dạng căng thẳng bất động sản theo cách khác. Chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) làm dấy lên lo ngại về khả năng các hộ gia đình chịu đựng lãi vay thế chấp cao hơn.

Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cảnh báo, nền kinh tế nước này có thể cảm nhận tác động rõ rệt của chi phí đi vay cao hơn vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà có mức lãi suất cố định thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Theo IMF, tại Australia, hơn 50% các khoản vay thế chấp có lãi suất thả nổi.

Hồi tháng 10, RBA cảnh báo, một số lượng nhỏ hộ gia đình nhưng ngày càng tăng đang ở giai đoạn đầu của tình trạng căng thẳng tài chính. Khoảng 14% hộ gia đình vay thế chấp lãi suất cố định dự kiến đối mặt với mức thanh toán thế chấp tăng hơn 60% sau khi hợp đồng vay cũ hết hạn.