"Quy định theo cách chọn cho thì không bao giờ thống nhất được"

Tiếp tục chương trình phiên họp thứ 25, sáng 25-8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Mở rộng thỏa thuận quyền sử dụng đất cho nhà ở thương mại

Đại diện cơ quan thẩm tra báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại hiện có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất, giữ như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, quy định này mở rộng hơn so với khoản 4, điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở, mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai, sửa đổi quy định tại điều 127 dự thảo theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

“Thực hiện theo hướng này là thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại”, ông Vũ Hồng Thanh lý giải. Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất với loại ý kiến thứ hai, ông Thanh cho biết.

Về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, cũng có 2 loại ý kiến.

Thứ nhất, coi việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.

Thứ hai, bổ sung quy định mang tính nguyên tắc, theo đó Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong 2 trường hợp (nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được; nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được).

Nên quy định theo hướng chọn bỏ

Cùng đề cập đến quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều 79), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận xét, nếu quy định theo cách “chọn cho”, tức là cứ liệt kê hết các trường hợp thu hồi đất thì không thể hết được (dự thảo đang theo cách này).

Chủ tịch Quốc hội gợi ý, nên chăng là chọn bỏ, tức là nêu rõ những trường hợp áp dụng thỏa thuận quyền sử dụng đất, còn lại thì Nhà nước thu hồi.

Trong khi đó, thường trực cơ quan thẩm tra nêu quan điểm quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Phương án này có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng.

Mặc dù vậy, như chính Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh thừa nhận, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Mặt khác, dự thảo cũng chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của điều 54 Hiến pháp. Do đây là nội dung cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Thường trực Ủy ban Kinh tế báo cáo, xin ý kiến UBTVQH báo cáo cấp có thẩm quyền cho ý kiến chỉ đạo.

“Thực tế, chỉ có 2 cách là thu hồi và thỏa thuận, có thể nêu thêm nguyên tắc là chỉ được thu hồi trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; đồng thời nghiêm cấm việc vừa “chạy” quy hoạch để vừa điều chỉnh mục đích sử dụng đất, vừa ra quyết định thu hồi đất”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ và so sánh tình trạng này với công tác cán bộ - cần có quy hoạch trước, một thời gian sau mới xem xét bổ nhiệm. Đồng chí Vương Đình Huệ thẳng thắn bình luận: "Quy định theo cách chọn cho như dự thảo hiện nay thì không bao giờ thống nhất được đâu".

Theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội, dự thảo sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6, khai mạc vào tháng 10 tới.